Rozmowa Marty Ziemnickiej z Marzeną Zajkowską, podcast „Szczerze o budowie” (kanał Hi home Marta Ziemnicka)
TRANSKRYPCJA WYWIADU
(wersja zredagowana dla większej przejrzystości)
Marta Ziemnicka
Witajcie w kolejnym odcinku podcastu „Szczerze o budowie”. Dzisiejsza rozmowa jest o innym temacie niż zwykle — z Marzeną Zajkowską, ekspertem finansowym, czyli bankowość, kredyty i wszystko, co z tym związane. Czekają was naprawdę szczere odpowiedzi. Był już jeden wykonawca, drugi — dziś chciałabym porozmawiać o zupełnie innym temacie. Może na pierwszy rzut oka wcale się wam to nie kojarzy, ale finansowanie i kredytowanie to temat trudny, ale jakże ciekawy i potrzebny w dzisiejszych czasach. Wiecie, inflacja szaleje — skąd brać pieniądze najszybciej? Chyba z banku.
Marzena Zajkowska
Mam całą ofertę, wszystkie banki w jednym miejscu, i to bezpłatnie.
Marta Ziemnicka
Przychodzi się do ciebie po konsultację i tak naprawdę póki nie ma decyzji, to…?
Marzena Zajkowska
Na początku zaczynamy od konsultacji, żeby sprawdzić swoją zdolność, swoje możliwości. Przeliczamy też raty, bo oczywiście można sobie założyć określony budżet, ale ostatecznie przechodzimy do miesięcznych płatności, a one muszą nam odpowiadać. Ta pierwsza konsultacja jest najważniejsza.
Marta Ziemnicka
No właśnie — jakie są teraz zakładane przez bank budżety na wykończenie domu lub mieszkania? Jaka to jest kwota podana na metr? Ciekawa jestem, czy to się rozmija, czy trafia w punkt z tym, co wychodzi mi w kosztorysach.
Marzena Zajkowska
Taki minimalny koszt wykończenia w banku to tysiąc złotych za metr. Jeżeli klient mnie pyta o te minimalne koszty, to oczywiście, chcąc zrobić wszystko zgodnie ze sztuką bankową, ten tysiąc złotych wystarczy. Pytanie jednak, czy klient przeliczył sobie faktyczny koszt remontu — ja zawsze zachęcam moich klientów, żeby to sprawdzili, bo nie zawsze idzie to w parze.
Marta Ziemnicka
Nie wiem, czy w dzisiejszych czasach w ogóle może to iść w parze — czy ten tysiąc złotych wystarczy nawet na zakupy w Leroy Merlin czy innej Castoramie. Może więc klientom podpowiadasz trochę bardziej realny budżet?
Marzena Zajkowska
Oczywiście, dlatego że ten tysiąc złotych to minimum, które wynika z założeń banku. Jak pamiętam, ta kwota nie zmieniła się od dziesięciu lat — a w związku z cenami, które teraz szaleją, cenami materiałów i wykonawstwa, absolutnie nie jest to realna cena. Zawsze zwracam na to uwagę: przed zawnioskowaniem o konkretną kwotę warto usiąść, przeanalizować to, zapytać konkretnych wykonawców, przejść się do sklepu i zobaczyć, jakie materiały chcemy wybrać i ile to kosztuje. Zawsze proponuję, żeby wnioskować z nadwyżką, bo zwykle bywa tak, że później brakuje.
Marta Ziemnicka
A gdyby jednak coś zostało — co wtedy z kwotą, która zostaje z kredytu? Możemy z niej po prostu skorzystać, czy trzeba ją zwrócić?
Marzena Zajkowska
To pytanie, które sama zawsze poruszam na spotkaniach. Nie pamiętam, kiedy ostatnio klient dzwonił do mnie, że coś zostało, i pytał, co z tym zrobić — raczej dzwonią, że zabrakło. Mimo to zawsze zachęcam, żeby wnioskować o wyższą kwotę, bo zawsze można albo jej nie wykorzystać do końca (wtedy pobieramy środki w transzach, tyle, ile potrzebujemy, i nie wykorzystujemy na przykład ostatniej transzy), albo — jeśli bank nie ma transzowości — pobrać całość i pozostałą kwotę po prostu nadpłacić. Nie ma tu dla nas żadnej różnicy, bo w obecnych ofertach zwykle nie ma kosztów wcześniejszej spłaty ani prowizji za uruchomienie, które sprawiałyby, że większa kwota nam przeszkadza. Płacimy po prostu za to, co faktycznie wykorzystamy.
Marta Ziemnicka
I tu kolejny haczyk — bankowe kosztorysy są bardzo konkretne, ale moim zdaniem nie zawierają wszystkich produktów, które w rzeczywistości musimy kupić. Co, jeśli chcielibyśmy wykorzystać te środki na przykład na designerską kanapę albo lampę? Takiej rubryki w bankowych tabelkach nie widziałam.
Marzena Zajkowska
Rzeczywiście nie ma takich rubryk, bo banki nie chcą finansować ruchomych elementów wyposażenia — jak kanapa czy wolnostojące meble. Nie powiedziałabym też, że te kosztorysy są bardzo uszczegółowione. Trzeba patrzeć na to bardziej globalnie i uwzględnić elementy, których w kosztorysie nie widać — czyli przy niektórych pozycjach zwiększyć kwotę, żeby móc sfinansować to, czego w kosztorysie faktycznie nie ma.
Marta Ziemnicka
Czyli da się to trochę ukryć? To bardzo ważna informacja, bo człowiek się nad tym zastanawia — chce być uczciwy.
Marzena Zajkowska
W kosztorysie mamy wpisane tylko te elementy, które są podstawą. Bank wymaga, żebyśmy wykonali wszystkie prace do etapu, w którym wnosimy meble i możemy zamieszkać — ale te meble trzeba przecież kupić. Faktur bank później nie wymaga — nie dokumentujemy fakturami, tylko stanem faktycznym na budowie.
Marta Ziemnicka
Czyli zdjęciami?
Marzena Zajkowska
Tak — albo wysyłamy zdjęcia do banku, albo przyjeżdża inspekcja, która po prostu sprawdza, czy prace zostały wykonane. Bez faktur, bez dokumentowania, na co dokładnie poszły pieniądze — ale prace zapisane w kosztorysie muszą zostać wykonane.
Marta Ziemnicka
To dobra wiadomość, bo wiele osób się nad tym zastanawia.
Marzena Zajkowska
Bardzo dobra — moi klienci zawsze o to pytają. Naprawdę nie miałam klienta, który nie byłby zdziwiony, że faktury nie są mi potrzebne. Choć nie ma co się oszukiwać — wiele prac klienci w tej chwili wykonują też sami, chcąc zaoszczędzić, i miałam już takie sytuacje. To prosta sprawa: bez faktur jest to możliwe, więc remont można w zasadzie zrobić samodzielnie, jeśli mamy taką możliwość. Bank zakłada jednak pewien zakres czasowy — maksymalny okres na realizację wykończenia czy budowy domu to 24 miesiące. Nie pozwoli nam więc budować z kredytu przez kilka lat.
Marta Ziemnicka
Ciekawa uwaga. Wiele osób boi się kredytu i waha się, czy warto, ale wydaje mi się, że trafiając do dobrego doradcy, faktycznie da się dobrze dopasować ofertę. I bądźmy szczere — mając kilka ofert, naprawdę starasz się znaleźć tę najlepszą, czy jednak sprawdzasz, co byłoby dla ciebie korzystniejsze?
Marzena Zajkowska
Nie, nie ma czegoś takiego — działam na poleceniach. Jeśli trafia do mnie klient polecony przez innego mojego klienta, doskonale wie, że dostanie to, czego potrzebuje. I nie zawsze jest to oferta najkorzystniejsza cenowo — nie dlatego, że nie chcę takiej zaproponować, ale czasem nie pozwala na to nasza nieruchomość albo nasze zarobki i sposób, w jaki zarabiamy — na przykład działalność gospodarcza prowadzona od roku czy umowa zlecenie od sześciu miesięcy. Nie wszystkie banki akceptują takie formy, więc często dopasowujemy ofertę do konkretnej sytuacji klienta.
Marta Ziemnicka
Marzenko, mówimy tu, że banki są dla nas bardzo przychylne — mamy jakieś okienko, coś tam. Ale przecież zdarzają się odmowy. Kiedy stajemy się dla banku słabym klientem? Na co zwrócić uwagę? Jakie możemy mieć drobne potknięcia, o których w ogóle nie mamy pojęcia, bo wydaje się nam, że mamy świetne zarobki? Czego właściwie bank od nas chce?
Marzena Zajkowska
Czasami przy wnioskowaniu o kredyt nie zwracamy uwagi na to, na co patrzy bank. Na przykład jeśli trzy lata temu mieliśmy jakieś opóźnienia przy starym kredycie gotówkowym, będzie to widoczne w naszej historii kredytowej — a my o tym zapominamy, bo to było dawno temu. Bank przy kredycie hipotecznym i tak to zweryfikuje. Zdarzają się takie sytuacje — mówię o nich „błędy młodości”. Nie myślimy wtedy, że kiedyś będziemy potrzebowali finansowania, ale banki realnie raportują to w Biurze Informacji Kredytowej i to nie znika. Dlatego zaczynam od zapytania klienta, czy kiedyś miał taką sytuację — w wielu przypadkach da się to jeszcze naprawić. Ale jeśli składamy wniosek, a klient mówi, że zawsze wszystko było w porządku i nie ma żadnych zastrzeżeń, a potem okazuje się, że jednak to nam przeszkadza i przychodzi odmowa — to nie jest miłe. Każdy, kto składa wniosek, czeka pewien czas na decyzję. Więc jeśli wiemy, że w przeszłości zdarzyły się jakieś potknięcia, po prostu trzeba to szczerze powiedzieć. Bez sentymentów — to musi być powiedziane wprost.
Marta Ziemnicka
Szczera rozmowa — i od tego zaczynamy. Zwłaszcza że obowiązuje Cię tajemnica zawodowa, prawda?
Marzena Zajkowska
Oczywiście.
Marta Ziemnicka
Więc te informacje nigdzie dalej nie pójdą — zostają między Tobą a klientem.
Marzena Zajkowska
Rozmawiamy po to, żeby finalnie dostać najlepszą decyzję, i to pozytywną, w banku, w którym chcieliśmy. Jeśli od samego początku pojawią się jakieś niedopowiedzenia, nie jestem w stanie pewnych rzeczy przewidzieć. Możemy się do wszystkiego przygotować, ale trzeba to zrobić przed złożeniem wniosku, a nie dopiero wtedy, gdy okaże się, że coś jest nie tak.
Marta Ziemnicka
Właśnie — szczerość przede wszystkim. Pamiętasz jakiś naprawdę dramatyczny przypadek, gdzie były już i łzy, i szlochy, bo miało być pięknie, a nie wyszło? I z czyjej to było winy? Co się wtedy wydarzyło — pamiętasz jakiś trudny przypadek?
Marzena Zajkowska
Nie przypominam sobie sytuacji, w której zupełnie nic się nie udało, bo z każdej sytuacji jest jakieś wyjście. Nie pamiętam też, żebym zostawiła klientów zupełnie bez odpowiedzi. Oczywiście, jeśli mamy odmowę, bo historii kredytowej w żaden sposób nie da się już naprawić, to rzeczywiście nic z tym nie zrobimy — niezależnie od tego, czy klient pójdzie bezpośrednio do banku, czy przyjdzie do eksperta kredytowego. Wtedy zwykle dopiero upływ pięciu lat od zamknięcia zobowiązania sprawia, że wszystko się „zeruje” i mamy, że tak powiem, czystą kartę.
Pamiętam za to sytuację, w której klient miał bardzo dobry dochód, zabezpieczenie, wkład własny — ale prowadził jednoosobową działalność gospodarczą, i na samym początku dostał odmowę udzielenia kredytu, mimo czystej historii kredytowej i porządku we wszystkim. Trzeba pamiętać, że banki czasem weryfikują nas pod kątem stabilności i wiarygodności jako klientów — może się zdarzyć, że dany bank nie zechce nas przyjąć, bo nie odpowiadamy mu pod względem pewnych parametrów. W tym przypadku złożyło się na to kilka czynników: jednoosobowa działalność gospodarcza i fakt, że jedna z osób była rozwiedziona — to razem spowodowało odmowę. Nie byliśmy w stanie tego do końca przewidzieć, bo nie wiemy, jak zareagują systemy bankowe, dlatego zawsze radzę składać wniosek z odpowiednim wyprzedzeniem — kolejną zmorą są bowiem obecne czasy procesowania.
Jeśli przychodzi do mnie klient, który podpisał umowę przedwstępną na miesiąc, a zbywca zgadza się nawet na przesunięcie terminu, zawsze ostrzegam, że ten miesiąc to absolutne minimum — w wielu bankach czasy procesowania są dziś dużo dłuższe. Więc skoro pytałaś wcześniej o najlepszą ofertę — czasem najlepszą ofertą jest ta najszybsza. Miałam niedawno klienta, który brał udział w przetargu na nieruchomość i miał 21 dni na finalizację — musiałam więc znaleźć bank, który zdąży w tym terminie, bo klient nie patrzył już na oprocentowanie, tylko na dotrzymanie terminu z przetargu. To bywa prawdziwe wyzwanie.
Marta Ziemnicka
Rzeczywiście. A skoro mówisz o oprocentowaniu — każdy stara się dziś zwracać uwagę na marżę i oprocentowanie. Jakie są jeszcze inne, mniej oczywiste haczyki, na które warto zwrócić uwagę, mimo że wydaje się, że po prostu tak musi być? Czy mamy w ogóle możliwość negocjacji? Czy pomagasz w tym klientowi — mówiąc na przykład: jest taka oferta, możemy do niej coś dołączyć, tylko zastanówmy się, czy faktycznie będzie to potrzebne?
Marzena Zajkowska
Takie rozmowy prowadzę zawsze. Pierwsze spotkanie z klientem to naprawdę długa rozmowa — rezerwuję na nie zwykle dwie godziny, choć często się przedłuża. Na tym pierwszym spotkaniu ustalamy najważniejsze, kluczowe rzeczy, które klient chce, żeby kredyt zawierał, więc zawsze dopasowujemy ofertę indywidualnie — i to już na etapie typowania banków. Jeśli na przykład klientowi zależy na możliwości nadpłacania kredytu w całym okresie kredytowania i na tym, żeby obsługa kredytu była bezproblemowa — żeby nie musiał za każdym razem chodzić do banku i podpisywać aneksów — to już wtedy wiem, do którego banku nie będziemy składać wniosku. Oferty bywają niemal identyczne, ale ostateczny wybór często opiera się właśnie o te dalsze elementy oferty. Uważam, że to kluczowe, żeby potem kredyt nie był dla nas problemem i żeby formalności były w miarę możliwości jak najprostsze — bo różnica 0,1 punktu procentowego w oprocentowaniu bywa zupełnie niewidoczna, ale przy obsłudze kredytu w trakcie jego trwania może okazać się problematyczna.
Marta Ziemnicka
A co w innym przypadku — kiedy klient przychodzi wcześniej, żeby kupić kredyt hipoteczny razem z wykończeniowym, to wszystko jest w porządku. Ale co, jeśli mam klienta, który przyszedł z konkretnym budżetem, czasem już z gotowym kredytem, myśląc, że taka gotówka mu wystarczy — a kiedy przechodzimy do projektu i wyboru materiałów, okazuje się, że mówiono mu o dwóch tysiącach na metr, a budżet wychodzi na trzy? Skąd wtedy wziąć pieniądze?
Marzena Zajkowska
Dlatego właśnie powtarzam, że to, co mówi bank — czyli kwota minimum — to jedno, ale klient musi wiedzieć, ile pieniędzy faktycznie będzie potrzebował. I właśnie tu bardzo często pojawia się ten rozjazd: chcielibyśmy jak najniższą ratę, jak najtaniej to zrobić, ale nasze wymagania co do wykończenia są jednak wyższe.
Marta Ziemnicka
Bo na początku człowiek jeszcze nie jest świadomy realnych cen. Powiem szczerze, ostatnio jest z tym tragedia — w sklepie z wyposażeniem łazienkowym w tym roku czekam już na trzecią podwyżkę. Mamy z klientami zrobione wyceny, a niektóre były podniesione już w maju, zanim jeszcze doszło do zakupów. Nie wiem, gdzie to wszystko przechowywać — trochę zostawimy w sklepie, trochę gdzie indziej, bo od lipca znowu mamy podwyżkę.
Marzena Zajkowska
Właśnie dlatego zwiększenie kwoty na remont jest tak istotne. Nawet jeśli wydaje się nam to nierealne — że tyle nie wydamy, bo nie chcemy — warto zabezpieczyć się wyższą kwotą. Nic nas to nie kosztuje, a daje święty spokój, a ten spokój podczas budowy jest bardzo ważny.
Marta Ziemnicka
Kluczowy. Przecież jest tu tyle decyzji do podjęcia i tyle rzeczy do zgrania ze sobą, że to naprawdę obciążający i stresujący czas dla klientów.
A co w sytuacji, kiedy kredyt już został wzięty, klienci zaczynają się „budzić” i widzą: mamy takie wymagania, a portfel coraz bardziej pusty? Czy da się jeszcze dobrać jakąś gotówkę? Bo zdarza się, że wstępne założenia moich klientów są dziś po prostu nierealne, a wymagania — zwłaszcza gdy pójdziemy już do sklepów i zobaczymy, co naprawdę jest, na jakim poziomie i ile to kosztuje — okazują się zbyt wysokie. Ostatnio jedna z moich klientek powiedziała: „Pani Marto, niech mnie Pani nie namawia, z czego możemy tu zejść — ja chcę, żeby to wyglądało właśnie tak. Najwyżej będę pół roku spać na gołej podłodze, bo na podłogę mnie stać, ściany pomalujemy, będą wisieć kable, ale ja muszę zrobić właśnie tak”.
Marzena Zajkowska
Dokładnie — i niestety takie decyzje przychodzą już po czasie. Wzięliśmy kredyt, wzięliśmy go za mało, i zostają nam dwa rozwiązania: albo dobieramy kredyt gotówkowy, który jest droższy, ale w niektórych sytuacjach nie jesteśmy w stanie dobrać środków w formie hipoteki, więc zostaje gotówkowy — albo mamy możliwość dobrania dodatkowych środków w ramach tego samego kredytu hipotecznego. Można też przenieść kredyt do innego banku i tam dobrać środki, choć najczęściej wymagane jest wtedy już oddanie budynku do użytku. Jeśli więc mamy budowę domu i klient osiągnął stan deweloperski, budynek można oddać do użytku już na tym etapie, a na prace wykończeniowe jak najbardziej można dobrać dodatkowe środki.
Ostatnio miałam sytuację, w której klienci chcieli dobrać środki na zagospodarowanie terenu — zwykle nie ujmuję tego w kosztorysie, bo zagospodarowanie terenu zostaje zawsze na koniec i czeka się na nie najdłużej. Moi klienci stwierdzili jednak, że nie są w stanie dłużej czekać, bo piasek z podwórka nanosi się na nowe podłogi — zdecydowali się więc na wykonanie podjazdu i płotu, a my przenieśliśmy kredyt do innego banku, dobierając dodatkowe środki. Więc taka możliwość istnieje. Zawsze warto się zgłosić i porozmawiać, jakie są nasze oczekiwania i ile środków potrzebujemy — bo jeśli klient dzwoni, że zabrakło 30 tysięcy, a mamy dobre warunki obecnego kredytu hipotecznego, szkoda przenosić go do innego banku tylko po to, żeby dobrać 30 tysięcy. Ale jeśli brakuje 100 czy 150 tysięcy, co też się zdarza, to zdecydowanie warto to rozważyć.
Marta Ziemnicka
Fajnie, że można wrócić z takim tematem i że dalej starasz się jak najlepiej pomóc — to świetna cecha. Marzenko, a co z programami rządowymi? Co o nich sądzisz? Na przestrzeni lat było ich już sporo — jak to wygląda w praktyce? Chyba mało kto wie o tym lepiej niż Ty.
Marzena Zajkowska
Takich programów było już kilka. Każdy z nich powoduje wzrost zainteresowania, a wiadomo — wzrost zainteresowania zakupem oznacza, że ceny idą w górę. To zawsze pewien dysonans: dla klientów, którzy mogą skorzystać z programu, to świetne rozwiązanie — obecny program Kredyt 2% naprawdę „pozamiatał” rynek. Osoby, które z niego skorzystały, sporo zaoszczędziły i podjęły bardzo dobrą decyzję. Jednocześnie jednak wpłynęło to na wzrost cen, więc ci, którzy z programu skorzystać nie mogli, w pewnym sensie stracili, bo rynek poszedł mocno w górę.
To, co dziś możemy zaproponować z programów rządowych, to Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. W jego ramach nie musimy mieć wkładu własnego — możemy kupić nieruchomość bez wkładu, o ile mamy zdolność na jego spłatę. Myślę, że to bardzo dobre rozwiązanie, szczególnie dla młodych osób, choć nie ma tu ograniczenia wiekowego — moi klienci korzystają z niego bez względu na wiek i naprawdę je sobie chwalą. Dodatkowo oprocentowanie tego kredytu jest niższe niż standardowe, i to nawet niższe niż w sytuacji, gdybyśmy wnieśli wkład własny na poziomie dwudziestu procent lub wyższy.
Marta Ziemnicka
A kiedyś było chyba na odwrót — im większy wkład własny, tym tańszy kredyt, prawda?
Marzena Zajkowska
Tak, natomiast tutaj korzystamy z gwarancji bankowej — gwarancji BGK — i to właśnie dzięki niej kredyt jest tańszy. Warto więc rozważyć to rozwiązanie, zwłaszcza przy budowie lub zakupie domu, bo w tym przypadku nie obowiązuje limit cenowy. Przy mieszkaniach limity już obowiązują, w zależności od miejsca zamieszkania, więc warto to zweryfikować i szukać tańszych mieszkań. Można finansować też mieszkania z rynku pierwotnego, ale zwykle znajdują się one na obrzeżach miast — w większych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, niewiele nieruchomości kwalifikuje się do programu ze względu na wysokie ceny.
Marta Ziemnicka
Wiem, że Ty również się budujesz — jesteś na bieżąco z każdym tematem, więc pewnie to pomaga Ci też w pracy?
Marzena Zajkowska
Bardzo. Znam realia z obu stron — z pracy i z własnego doświadczenia, więc dokładnie wiedziałam, jakiego finansowania potrzebuję na tę budowę.
Marta Ziemnicka
Czy coś Cię zaskoczyło?
Marzena Zajkowska
Nie, ponieważ z mężem bardzo mocno weryfikowaliśmy ceny usług i materiałów dużo wcześniej i byliśmy na to przygotowani. Z własnego doświadczenia po prostu zabezpieczyłam się w tej sytuacji, więc nic mnie tu nie zaskoczyło — powiem nawet, że przy niektórych elementach wyszło taniej, niż zakładałam.
Marta Ziemnicka
Naprawdę? To się rzadko zdarza.
Marzena Zajkowska
Założyliśmy sobie budżet z dużą górką — niestety, tak w tej chwili trzeba to robić.
Marta Ziemnicka
Tym pozytywnym akcentem chyba zakończymy dzisiejszą rozmowę. Trzymam kciuki, żeby efekt Twojej budowy i wykończenia był dokładnie taki, jak zaplanowałaś. Dziękuję za rozmowę.
Site made by
Copyright © 2026 – All rights reserved.